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一天11宗地:天津批量卖地过年关

图片来源:视觉中国

取消限价并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势,或将在一定程度上加剧区域之间的分化。

彭红侠/发自北京

年末岁初,天津土地市场炸裂开场。12月18日,天津11宗地块集中摘牌,揽金超46亿元。

出让的地块中,市区4宗,滨海7宗,南开西营门、海河柳林(河西)、河东一机床厂为城市更新地块,不含土地成本,折合楼面地价分别为3004元/平方米、4811元/平方米、5009元/平方米。

值得一提的是,进入12月以来,天津至今已经竞拍25宗地块,累计成交超111亿元。有知情人士透露,天津年底密集出让或与其出让节奏相关。

据天津规划与自然资源局发布的土地供应计划,2023年天津普通商品住宅用地计划供应570万平方米。截至11月,天津市共成交土地面积约215.46万平方米,仅占总出让计划的约37.8%。

为加速土地出让,天津下调底价、增加优质地块供给,甚至取消“地价限制”,但房企竞拍积极性仍然不高。截至目前成交的77宗宅地中,只有6宗地块溢价成交,超九成地块仍然底价成交。

有机构人士表示,取消地价、放宽限制是为了适应当下房地产市场需求的必然之举。不过,当前地块的热度和其所在区域有相当大的关联,区域分化是当前很多城市的土拍现状。取消限价并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势,或将在一定程度上加剧区域之间的分化。

转向城市更新

城市更新,成为近期天津土拍市场的高频热词。

从海河柳林“设计之都”到南开西营门片区,从南开天拖板块再到河东津龙湾区域,城市更新地块涉及南开、河西、东丽、津南等多个行政区。

城市更新模式主要是政府让利,大幅降低土地成本,同时捆绑配套建设,包括修路、代建公共服务设施、建学校、老旧小区改造、引产业商业、建市政公园等,提升界面、补充配套。

自12月以来已成交多宗城市更新地块,如河西区04地块,成交楼面价不足5000元/平方米,不过成交地块不含土地成本。

对于土地成本,有天津房企人士对记者表示,其包括土地使用权取得费及土地开发费,应与建筑费提取折旧费,不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样,在土地使用到期时,产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。

“在城市更新项目中,不是不交土地成本,而是因为土地一级土地实施主体就是拿地开发商,在整理土地的时候,这家企业就已经付出了整理、拆迁安置等成本,所以再拿地的时候,因为是同一家,就没必要再付出整理成本,只要向政府付国有土地出让收益部分即可。”上述人士补充。

这也就意味着,城市更新地块在一级开发时就已落定买主。

从当前天津城市更新地块拿地主体来看,民营房企或外埠房企很少介入,主要为实力雄厚的本地城投公司或国央企。

楼市加速分化

纵览天津新房市场,回归主城是近两年天津楼市的主旋律之一,新房市场和二手房市场也印证这一风向。

近两年,天津楼市分化较为明显,市内六区成为成交主力区域。2023年中指研究院发布的3季度四大片区成交金额数据显示,市内六区占比28%、远郊五区占比19%,环城四区占比29%,滨海新区占比24%。

市区成交价格也在稳步上涨,背后是成交结构发生变化,市区改善成交比例扩大,从而拔高了全市整体均价。

这样的趋势,加速了楼市产品的分化,一方面新楼盘叠加三代产品、品牌加持、政策利好等因素,在楼市上更能够吸睛。

比如河西区的格调馥颂花园,首开既有500多组客户意向选房,售罄。大港的格调梁园亦如是,首开两百多套单位,基本上房源与意向客户的比例达到了1:2 。

而另一边,很多准现房的楼盘,却再一次上演价格跳水。用层出不穷的工抵房,和源源不断的“仅调出一套业主放弃单位”,来掩饰总价降幅超过20万元以上的大折扣。或以赠车位、赠家电等形式,把实际成交单价下调到让老业主惊骇的地步。

这种分化的表现,成为贯穿今年天津楼市的主题。

天津土地市场上,市区城市更新土地出让扎堆,市区份额仍在增加,可见,如今开发商也在重新聚焦核心区域核心土地,明年市区的新房成交占比还会提高,市场分化仍将加速。

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