中房报记者 曾冬梅丨广州报道
对于广州地产行业的从业者而言，9月20日是一个不眠之夜。
当天傍晚，广州发布了《广州市人民政府办公厅关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称“通知”），宣布黄埔区、番禺区、花都区及白云区的部分区域不限购，且将非户籍人口在限购区的购房门槛由缴纳5年社保或个人所得税下调至2年，全市二手房增值税免征期也由5年降至2年。
这个政策大礼包迅速点燃了从业者的工作热情。政策发布不到半个小时，白云区的云湖花城就打出了“今夜不打烊”的海报，祈福集团连夜推出了全线83折起的优惠活动，覆盖番禺区及花都区的项目，中介的手机则不停响起新上二手房源的提示音。根据贝壳内网上的数据，从9月20日18点30分至9月21日9时，广州全市新增二手房源超过700套。
从9月20日18点30分至9月21日9时，广州全市新增二手房源超过700套
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，无论从今年楼市的成交表现，还是库存压力来看，广州都有对调控政策进行优化调整的必要性，本次新政不再提及限购的区域，都是属于库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。
官方解读：旧政策限制了合理住房消费需求
对于这次的新政，广州市住房和城乡建设局在政策解读中补充了执行细节。如，本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域仍限购1套住房，境外机构和个人购房按照《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）、《住房城乡建设部等部门关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房〔2015〕122号）执行，相关政策调整自2023年9月20日0时起施行等。
该局表示，通知体现出大力支持刚性和改善性需求，以及因区分类精准施策的政策导向。鉴于当前房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势，市场过热情况下出台的部分调控措施，在新形势下一定程度上限制了合理住房消费需求。调整优化限购政策，有利于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问题。
此次调整优化限购政策主要针对广州外围区域，中心城区和南沙区仍执行较为严格的限购措施。根据该局的说法，这是由于广州外围区域供应量大、去库存周期相对较长，减少购房限制有利于提升外围区域的交易活跃度，进一步稳定市场运行。调整增值税免征年限，则有利于减少二手房交易成本，推动存量房市场加快恢复发展。
截至8月末，广州全市一手住宅库存面积达到1275万平方米
整体而言，广州市住房和城乡建设局认为通知坚持了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。“中心城区供需矛盾突出，仍实行较为严格的限购措施，坚决遏制投机性需求。南沙区与中心城区执行相同的限购措施，保持了调控定力。同时，广州仍执行商品住房限售政策，防止投机炒房。”
克而瑞的统计显示，截至8月末，广州全市一手住宅库存面积达到1275万平方米，去化周期攀升至19.6个月，其中，黄埔区、花都区、番禺区的一手住宅库存面积分别为149万平方米、143万平方米、210万平方米，合计占了全市库存量的近4成。
据中国房地产报记者了解，在通知发布前，广州已有类似的信息传出，当天下午关于“番禺、南沙、白云、黄埔全面解除限购”的消息更是不胫而走。但最终黄埔区及番禺区解除限购，离中心城区更远的南沙区却未放松还是超出了不少人的预料。广州业内专家邓浩志表示，南沙这次比较受伤，作为远郊板块，居然和核心主城一样坚持限购。“是不是很像雄安？是不是很像海南？这意味着什么？可以肯定，南沙有更重磅的安排，所以不用灰心。”
大量住房需求或被激活
8月30日，广州成为首个落实“认房不认贷”的一线城市，不到一个月时间，又率先打开了放松限购政策的口子。“总的来说，这次广州新政是史无前例级别的。因为自广州实施限购政策以来，番禺、黄埔、花都、白云北部四镇就从来没有试过彻底松绑限购。”邓浩志说。
来自市场层面的压力被认为是广州不断拿出新政策工具的主要原因。
根据中指研究院的统计，广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑，8月新建商品住宅成交仅50.4万平方米，环比下降0.6%，同比下降25.7%，8月新建商品住宅供应为56.9万平方米，同比下降40.8%。无论从供应端还是成交端来看，当前市场供求规模已处于历史低位水平。9月的前两周成交商品住宅26万平方米，环比8月上半月成交增加2.4%，在执行“认房不认贷”政策后成交未出现明显增长。
肖文晓也表示，从市场监控来看，尽管“信贷组合拳”出台之后的前两周广州全市楼盘的来访认购数据都有上升，但是到第三周环比已经开始下降，显示市场的需求动能仍然不足，因此也具备进一步优化调控政策的条件。
广州新建商品住宅成交自4月份以来，已连续4个月持续下滑
中指研究院广州分院研究主管陈雪强认为，将番禺区、黄埔区、花都区以及白云区北部4镇纳入非限购区域，将明显放宽本市户籍及非本市户籍在这4区的购房资格，短期内也将带动这些区域成交量的明显上升。同时也降低了非本市户籍在中心五区及南沙区的购房门槛，将整体提振广州房地产市场活跃度及购房信心，进一步激发市场需求的释放。而增值税征免年限的缩短，也大大降低了二手房交易环节的成本，将有效促进二手房市场的流通。
此前，广州满2年未满5年的二手房，交易需要缴纳高达5.3%的增值税，一套总价500万元的二手房，增值税要交26.5万元。“短期内放盘量会冲出来，但长期是利好卖家的。”中介小李对中国房地产报记者表示，他身边有不少同事、朋友在2020年前后买房，之前因为未满5年要收高额增值税，无法放盘脱手，“这下可以解救一批人了。”
急于放盘的业主不在少数。自通知发布后，小李的手机就不断接到新上二手房源的信息。贝壳的后台数据显示，9月20日18点30分，在该系统挂牌的广州二手房有173363套，截至9月21日9时，这一数据已经增长到了174064套。小李表示：“好多都是连夜放盘的。”
开发商也在加班赶制最新的宣传文案。位于番禺区的龙湖·御湖境在海报里的显眼位置标注：“史诗级重磅利好，广州官宣解除番禺限购，增值税‘五改二’。” 保利领秀海项目也在朋友圈中宣传“番禺放开限购，请抓住空窗期。仅限今日”。祈福集团在售的3个项目位于番禺区和花都区，正好是解除限购的范围，83折的优惠原本是为国庆假期准备的，此次新政一公布，该公司当即决定提早推出。
有人欢喜，也有人惆怅。某房企负责人告诉中国房地产报记者：“我们的项目全部在限购的中心区，所以这次的政策对我们没什么影响。虽然增值税‘五改二’可以释放一些改善型客户，但也要观察后续效果。”该公司认为，如果接下来成交数据还没有什么起色，不排除还有其他政策会出台，“感觉现在的促进力度还不够大。”
